L’errore commesso da un amministratore di condominio può avere conseguenze rilevanti sulla gestione della proprietà comune e sulla fiducia dei condomini. Se si manifesta una situazione di scorrettezza gestionale, irregolarità amministrativa o anche un semplice malcontento tra i proprietari degli appartamenti, la normativa italiana offre diversi strumenti per rimuovere immediatamente o con ragionevole rapidità l’incaricato. Queste azioni si fondano su precisi articoli del Codice Civile e si avvalgono sia di iniziative dell’assemblea condominiale sia dell’intervento giudiziale nei casi più gravi.
Le principali ragioni per la rimozione dell’amministratore
Il Codice Civile, in particolare l’articolo 1129, individua numerosi motivi per cui l’amministratore di condominio può essere revocato, sia per decisione dell’assemblea, sia su intervento del giudice in presenza di determinate irregolarità. Le principali motivazioni sono:
- Gravi irregolarità nella gestione: ritardi o omissioni nell’approvazione dei bilanci, mancata convocazione dell’assemblea, confusione tra patrimonio condominiale e suo patrimonio personale, mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio.
- Mancato rispetto delle delibere assembleari o dei provvedimenti giudiziari e amministrativi.
- Omissione nella tenuta dei registri obbligatori: anagrafe, verbali, contabilità, nomina e revoca degli amministratori.
- Mancata trasparenza nei rapporti economici, come l’appropriazione indebita di fondi o scarsa comunicazione circa la situazione finanziaria.
- Richiesta di informazioni inevasa: il rifiuto di comunicare lo stato dei pagamenti o di liti in corso ai condomini che ne facciano richiesta.
In aggiunta a queste situazioni espressamente previste dalla normativa, l’assemblea può procedere alla revoca con o senza una giusta causa, anche solo per il venir meno della fiducia nei confronti dell’amministratore. Tuttavia, la presenza di una giusta causa esonera il condominio da eventuali pretese di risarcimento o indennizzo da parte dell’amministratore revocato prima della naturale scadenza dell’incarico.
Le procedure per rimuovere subito l’amministratore
Il percorso più rapido e diretto è rappresentato dalla delibera assembleare. L’assise condominiale può infatti, in qualsiasi momento, decidere di revocare l’amministratore, anche in assenza di motivazioni particolari, purché venga rispettata la maggioranza prevista:
- La revoca è valida con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio espressa in millesimi.
- La richiesta di inserire la revoca all’ordine del giorno dell’assemblea può essere avanzata anche da un singolo condòmino interessato.
- L’assemblea deve essere convocata con regolare preavviso e ordine del giorno specifico.
In caso di ostruzionismo da parte dell’amministratore stesso (ad esempio, se rifiuta di convocare un’assemblea richiesta da condomini), la legge consente comunque ai richiedenti di procedere autonomamente o di rivolgersi al giudice affinché disponga la convocazione forzata e la revoca giudiziale.
Quando rivolgersi al giudice: la revoca per giusta causa
Se ci si trova di fronte a gravi irregolarità e non è possibile procedere tramite l’assemblea, ogni singolo condomino ha la possibilità di presentare apposito ricorso al tribunale. In questo caso il giudice valuta la sussistenza delle irregolarità previste dall’articolo 1129, tra cui:
- Omessa convocazione per l’approvazione del rendiconto.
- Ripetuto rifiuto di indire l’assemblea per la revoca e nomina del nuovo amministratore.
- Mancata separazione dei fondi condominiali.
- Mancata tenuta dei registri obbligatori (anagrafe condominiale, verbali, contabilità ecc.).
La revoca giudiziale è riservata ai casi più gravi e può essere richiesta anche da un singolo condomino. Una volta emesso il provvedimento, l’amministratore cessa immediatamente dalle sue funzioni e può proporre reclamo solo nei tempi stabiliti dalla legge, davanti alla Corte di Appello. Se il giudice accerta la violazione grave, l’amministratore non avrà diritto ad alcun indennizzo o risarcimento per l’interruzione anticipata dell’incarico.
Conseguenze e passaggi dopo la revoca
Una volta che l’amministratore viene destituito, è indispensabile adottare alcune misure di continuità amministrativa:
- L’assemblea deve procedere quanto prima alla nomina di un nuovo amministratore, il quale dovrà prendere in carico tutti i documenti, registri e fondi del condominio.
- L’amministratore uscente è obbligato a redigere il rendiconto finale e consegnare tutta la documentazione al nuovo gestore. L’omissione di questa fase potrebbe costituire una nuova irregolarità perseguibile civilmente.
- Nel caso si tratti di una situazione litigiosa, si consiglia di comunicare ogni passaggio con raccomandata o PEC, per poter dimostrare tempistiche e contenuti delle richieste e delle eventuali inadempienze.
Infine, vale la pena sottolineare che la revoca su semplice volontà assembleare non impedisce all’amministratore di condominio di richiedere un eventuale risarcimento dei danni subiti se la cessazione è priva di giusta causa e genera per lui un pregiudizio economico. Tuttavia, in presenza di gravi mancanze, questa richiesta difficilmente verrà accolta dai tribunali.
Il sistema normativo italiano prevede quindi strumenti efficaci e tempestivi per la rimozione di un amministratore di condominio che abbia commesso errori o violazioni nella gestione della proprietà comune. La trasparenza amministrativa e il rispetto delle regole sancite dal Codice Civile restano elementi fondamentali per tutelare i diritti di tutti i condomini e garantire una gestione corretta del bene collettivo.
